В апреле 2018 года истекает срок подачи деклараций по налогу на доходы физических лиц от реализации недвижимого имущества в 2017 г., находящегося в РФ (далее – декларация 3-НДФЛ). Составление декларации 3-НДФЛ за 2017 год необходимо производить с учетом изменений, уже вступивших в силу в 2016 году.
Так, в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года, применяются положения п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), в котором говорится о минимальной сумме доходов налогоплательщика от продажи объекта недвижимости (Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Целью такого нововведения является ограничение сделок, заключенных по заведомо заниженной цене.
Согласно новым правилам, если доход от продажи объекта недвижимого имущества, приобретенного после 1.01.2016, меньше, чем его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженная на понижающей коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика принимаются равными этой кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
Если же кадастровая стоимость не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода собственности, положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ не применяются.
Таким образом, ключевое значение имеет факт определения кадастровой стоимости проданной недвижимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Узнать об этом налогоплательщик может онлайн на сайте Росреестра или на портале Росреестра, заказав выписку из государственного кадастра недвижимости, а также запросив кадастровую справку о кадастровой стоимости из государственного кадастра недвижимости.
Дальше ситуация может развиваться по двум направлениям:
1) в случае если кадастровая стоимость окажется не определенной на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, доход будет равен цене продажи;
2) в случае если кадастровая стоимость окажется определенной на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, то необходимо сравнить цену продажи с 70% кадастровой стоимости (кадастровая стоимость не всегда учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости и может оказаться завышенной или заниженной по сравнению с рыночной стоимостью):
– если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости, доход (и, как следствие, налог) исчисляется из цены продажи;
– если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости, доход (и, как следствие, налог) будет считаться как 70% от кадастровой стоимости.
Правда, следует отметить, что новые правила также не распространяются на недвижимость, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности. Кроме того, законом субъекта РФ размер понижающего коэффициента может быть уменьшен вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Это может быть особенно актуальным для тех регионов России, где рыночная стоимость значительно ниже кадастровой и продажа влечет высокий налог.
Однако право на снижение – это не обязанность, а потому учитывать это следует только при наличии уже принятого в конкретном субъекте РФ закона.
Таким образом, указывать в договоре купли-продажи недвижимости заниженную стоимость (меньше 70% кадастровой стоимости) не только опасно, но и больше не имеет никакого смысла. К сожалению, осознание этого приходит к продавцам уже после оформления сделки, тогда как грамотная консультация до ее заключения помогла бы избежать неоправданных рисков и негативных последствий.
Специалисты нашей компании обладают достаточными знаниями и опытом, чтобы проконсультировать вас до оформления договора и помочь сделать правильный выбор при указании дохода в декларации 3-НДФЛ. Будем рады видеть вас среди наших клиентов.